Vytisknout Odeslat článek na email

Postup při koupi garáže, včetně novinek z 2014

Jak postupovat při koupi garáže? Na co nezapomenout a na co si dát pozor? Co bude potřeba vyřídit s úřady a kolik to bude přibližné stát? Připravili jsme pro vás kompletní přehled a užitečné rady, jak postupovat při koupi garáže.

KUPNÍ SMLOUVA

Než uzavřete kupní smlouvu, je ve vašem zájmu, abyste si garáž důkladně prohlédli a řádně prověřili dostupné údaje. Především, kdo ve skutečnosti nemovitost vlastní. Informace o vlastníku nemovitosti najdete v aktuálním výpisu z katastru nemovitosti, takzvaném listu vlastnictví. To lze zdarma učinit přes aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí dostupnou na adrese nahlizenidokn.cuzk.cz. Na těchto stránkách je možné si ověřit, zda se k nemovitosti neváží omezení vlastnických práv (zástava v bance jako záruka na úvěr, věcná břemena, předkupní práva). V nahlížení do KN lze garáže vyhledávat podle čísla listu vlastnictví (LV), parcelního čísla, či podle katastrální mapy. Jelikož garáže ve většině případů nemají číslo popisné/evidenční, nelze je vyhledat pomocí čísla stavby. V případě pochybností si vyžádejte od prodávajícího nebo zprostředkovatele aktuální list vlastnictví s kolkem z katastru nemovitostí (stačí i kopie). Můžete si jej na příslušném katastrálním úřadě vyzvednout i sami (poplatek činí 100 Kč). Optimálně by měl být výpis stejného data, kdy bude podepsána případná kupní smlouva.

Na garáže a pozemky k nim náležícím, které jsou uvedeny v evidenci katastru nemovitostí, získáte vlastnické právo až vkladem do příslušného katastru nemovitostí. Jestliže však dochází k převodu nemovitosti, která není evidována v katastru nemovitosti, k převodu vlastnictví dochází již samotným uzavřením kupní smlouvy.

Na našich stránkách jsme pro Vás připravili vzor kupní smlouvy na garáž, který si můžete zdarma stáhnout a upravit dle vlastních potřeb.  Při uzavírání kupní smlouvy je třeba dbát na to, aby obsahovala všechny obsahové a formální náležitosti. Nalézt ji můžete zde.

Kupní smlouva musí mít písemnou formu a musí obsahovat úředně ověřené podpisy účastníků. Pokud je smluvní stranou fyzická osoba, je potřeba uvést jméno, příjmení, místo trvalého pobytu a rodné číslo. Pokud je smluvní stranou právnická osoba, například obchodní společnost, družstvo, je nutné uvést název, sídlo, identifikační číslo a údaj o zápisu v obchodním rejstříku včetně spisové značky. Důležitá je také specifikace převáděné nemovitosti. Podmínkou uzavření kupní smlouvy je dohoda smluvních stran o podstatných náležitostech, jako je předmět koupě, kupní cena a také způsob zaplacení kupní ceny. Je nezbytné, aby ve smlouvě byly zcela určitě a srozumitelně stanoveny lhůty, do kdy má být kupní cena zaplacena. Lze rovněž doporučit, aby byla povinnost kupujícího řádně a včas zaplatit kupní cenu adekvátně smluvně zajištěna, zpravidla přiměřenou smluvní pokutou, kterou by byl kupující povinen zaplatit v případě, že by se dostal do prodlení.

Bezpečný způsob úhrady kupní ceny zajišťuje institut advokátní či notářské úschovy. Prodávající bude mít jistotu, že nedojde k převodu vlastnického práva před zaplacením kupní ceny a kupující bude mít záruku, že se po zaplacení kupní ceny stane jejím vlastníkem. Podrobnější popis možnosti úschovy kupní ceny u třetí osoby naleznete rovněž zde na našich stránkách.

KATASTR NEMOVITOSTÍ

Je třeba zdůraznit, že vlastnické právo k nemovitosti nepřechází na kupujícího ke dni uzavření kupní smlouvy ani ke dni zaplacení kupní ceny, ale výhradně vkladem do katastru nemovitostí, a to s právními účinky (zpětně) ke dni podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu práva.

Dalším nezbytným krokem pro zahájení řízení a následného získání vlastnického práva je tedy podání návrhu na provedení vkladu do katastru nemovitostí. Tato písemná žádost musí být na předepsaném formuláři. Jeho podobu naleznete například na internetových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního v sekci Formuláře. Tento krok může provést jak kupující, tak prodávající. Za podání každého návrhu na vklad se vybírá správní poplatek ve výši 1 000 Kč.

Vkladové řízení je zahájeno dnem, kdy byl návrh na vklad doručen věcně a místně příslušnému katastrálnímu úřadu osobním předáním a zaplacením poplatku na příslušné podatelně katastrálního úřadu. V případě využití pošty nalepte kolek k úhradě správního poplatku přímo na návrh na vklad. Kolek je možno zakoupit přímo na pobočce České pošty. Návrh na vklad lze rovněž zaslat elektronickou formou, a to se zaručeným elektronickým podpisem (e-mail podepsaný za pomoci kvalifikovaného certifikátu) na e-mailovou adresu příslušného katastrálního úřadu nebo prostřednictvím datové schránky příslušného katastrálního úřadu. Listina, která má být do katastru nemovitostí zapsána, musí být autorizovaně zkonvertována z listinného originálu s ověřenými podpisy nebo elektronicky podepsána za pomoci kvalifikovaného certifikátu.

Návrh na vklad musí obsahovat označení katastrálního úřadu, kterému je návrh na vklad určen, dále jméno a příjmení, trvalý pobyt a rodné číslo fyzických osob nebo obchodní firmu, sídlo a identifikační číslo právnických osob, které jsou účastníky řízení. Nutné je přesné označení nemovitostí, kterých se návrh týká, dále označení práv, která mají být zapsána do katastru nemovitostí, a doklad o tom, že byl uhrazen správní poplatek.

K návrhu na vklad do katastru nemovitostí je nutno přiložit výpis z katastru nemovitostí kvůli doložení vlastnictví popřípadě listinu prokazující oprávnění vlastníka nakládat s předmětem právního úkonu, jehož právní účinky nastaly před 1. lednem 1993. Dále je potřeba přiložit kupní smlouvu a to v tolika vyhotoveních, kolik je počet účastníků řízení navýšenou o dvě další. Alespoň na jednom vyhotovení musí být úředně ověřené podpisy. Je-li účastníkem řízení právnická osoba, je povinna k návrhu na vklad přiložit i aktuální výpis z obchodního rejstříku.

Od roku 2014 již není potřeba cenový odhad garáže včetně pozemku nebo znalecký posudek od soudního znalce pro následné zaplacení daně z převodu nemovitosti.

Pokud jsou všechny zákonné podmínky splněny, pak katastrální úřad vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí povolí. Proti tomuto rozhodnutí se nelze odvolat. Lhůta pro vydání rozhodnutí činí 30 dní, v odůvodněných, složitých případech pak 60 dní. Rozhodnutí o povolení vkladu vyhotovené písemně nabývá právní moci doručením písemného vyhotovení rozhodnutí poslednímu z účastníků řízení o povolení vkladu. Účinky provedeného vkladu nastávají zpětně ke dni návrhu na vklad.

DAŇ Z PŘEVODU NEMOVITOSTI (DAŇ Z NABYTÍ NEMOVITOSTI)

Nezbytnou součástí každého převodu vlastnického práva je také splnění daňové povinnosti. Zde nastávají od 1. 1. 2014 nová pravidla. Daň z převodu nemovitosti je nově pojmenovaná jako daň z nabytí nemovitosti. Nyní už není nutné platit znalecký posudek, který byl dříve nezbytností. Alespoň v případě převodu většiny obvyklých nemovitostí – a garáže mezi ně patří. Důvodem je změna základu pro výpočet daně. Pro finanční úřady už nebude rozhodující porovnání kupní ceny s odhadem znalce, nýbrž s cenou místně obvyklou. Nebo přesněji, jde o cenu směrnou – což je údaj, který na základě typu, polohy a charakteru nemovitosti určuje finanční úřad. Daň se opět bude platit z vyšší z nich. Nebude se ale počítat s celou cenou, která je v daném místě pro podobnou nemovitost obvyklá, ale pouze s jejími třemi čtvrtinami (75%).

V případě, že by vám porovnávání s cenou místně obvyklou nevyhovovalo nebo byste zkrátka měli pocit, že se vám nevyplatí, můžete postupovat podle starého principu. Možnost využít znalecký posudek a porovnat kupní cenu s cenou odhadní zůstane zachována. Musíte o to ovšem finanční úřad požádat a předložit mu znalecký posudek. Do kalkulace se pak zahrne 75% odhadní ceny. A daň zaplatíte z této částky nebo ceny kupní – podle toho, která bude vyšší.

Povinnou přílohou daňového přiznání je písemnost (postačí kopie), na jejímž základě došlo k nabytí nemovité věci (kupní smlouva) a vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu, jestliže se jedná o nemovitou věc vedenou v katastru nemovitostí. Podle nové úpravy nyní stačí kopie doložených příloh. Znalecký posudek je povinnou přílohou jen tehdy, pokud se základ daně odvozuje od zjištěné ceny.

Sazba daně se nijak nemění – nadále dělá 4%. Pozitivní změnou ovšem je, že od ledna 2014 bude možné odečíst si náklady na pořízení znaleckého posudku ze základu daně.
 
Poplatníkem daně z převodu nemovitostí je navzdory původním plánům opět prodávající (převodce) nemovitosti s tím, že kupující bude mít stejně jako dosud roli ručitele. Pokud daň neuhradí nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, musí ji uhradit kupující. Tohoto totiž zákon považuje za ručitele. Podle zákona je možné, aby se strany dohodly, že daň zaplatí kupující. Ve smlouvě však musí být výslovně uvedeno, že nabyvatel je poplatníkem. Dokonce se více může vyplatit, aby tato povinnost byla na kupujícím, neboť v případě, že mu prodávající o tuto daň sníží cenu nemovitosti, pak může ušetřit i několik tisíc korun. Místně příslušným je finanční úřad, v jehož obvodu územní působnosti se nachází nemovitost.

ZDANĚNÍ PŘÍJMU Z PRODEJE NEMOVITOSTI

Příjmy z prodeje garáže jsou osvobozeny od daně, pokud doba mezi nabytím a prodejem takové nemovitosti byla delší než 5 let. Příjmy z prodeje, na které se nevztahuje osvobození od daně, se uvádí do daňového přiznání, a stávají se tak součástí příjmů, které prodávající v daném roce dosáhl. Lhůta pro podání daňového přiznání je do 1. 4. 2014. Při počítání daně se příjmy snižují o výdaje vynaložené v souvislosti s prodejem, a to zejména o nabývací cenu nemovitosti, o výdaje spojené s prodejem, kterými mohou být znalecké posudky, platby notáři a zaplacená daň z převodu nemovitosti.

Daň z příjmu je v tuto chvíli 15%. Obecně se vypočítá z částky rozdílu mezi nákupní a prodejní cenou.

Pro daň z příjmů a DPH je místně příslušný finanční úřad podle místa bydliště v ČR anebo místa, kde se osoba převážně zdržuje (u fyzické osoby), nebo podle sídla (u právnické osoby).

DAŇ Z NEMOVITOSTI

Nabytím nemovitosti rovněž vznikne povinnost platit každoročně daň z nemovitosti.  Přiznání k dani z nemovitosti je poplatník povinen podat do 31. 1. daného kalendářního roku. Další roky nemusíte nic řešit (pokud nedošlo k zásadním změnám na pozemku nebo v parametrech důležitých pro výpočet daně), stačí jen zaplatit doručenou složenku s předepsanou výší daně. Daň musí být zaplacena do konce května. Pokud výše daně přesáhne 5.000kč, můžete si částku rozdělit na dvě splátky. Druhou splátku je možno uhradit až do konce listopadu.