Vytisknout Odeslat článek na email

Účet úschovy: cenný pomocník při koupi či prodeji garáže

Při prodeji či koupi nemovitosti se lze dopustit mnoha chyb, které mohou způsobit řadu nepříjemností. Jedním z možných řešení, která snižují rizika převodu financí na minimum, je úschova peněz - tzv. účet úschovy.

Vlastnické právo nemovitosti nepřechází na kupujícího hned při podpisu kupní smlouvy nebo zaplacením kupní ceny. Při koupi nemovitosti je tedy velice důležité jak a kdy uhradit kupní cenu. Zaplatit kupní cenu současně s podpisem kupní smlouvy a čekat, zda skutečně dojde k vyřízení vkladu do katastru nemovitostí, není ideálním řešením. Katastr nemovitostí má ze zákona na tento úkon lhůtu 30 dnů ode dne podání návrhu na vklad, v praxi to však může trvat podstatně déle. Zaplatí-li kupující příliš brzy, čeká ho doba nejistoty, než dojde k zápisu práv do katastru. Naopak, pokud by prodávající přistoupil na zaplacení kupní ceny nemovitosti až po zápisu nového majitele do katastru, může pak na peníze čekat mnohem déle, než původně předpokládal.

Úschova peněz, bezpečný převod při koupi či prodeji nemovitosti

Jedním z možných řešení, která snižují rizika převodu financí na minimum, je úschova peněz. Dohodnutá suma peněz je při podpisu kupní smlouvy uložena u notáře (advokáta), který při obchodní transakci vystupuje jako třetí, nezávislá osoba. S oběma stranami je sepsán protokol o přijetí peněz do notářské úschovy a kupující složí peníze na zvláštní samostatný účet. Peníze budou vyplaceny prodávajícímu až v momentě, kdy dojde k naplnění předmětu obchodu, splnění všech podmínek smlouvy a kupující bude zapsán v katastru nemovitostí jako nový majitel. Do té doby nemůže s penězi disponovat ani jedna ze zúčastněných stran. Notář, jako nestranná osoba, zaručuje, že prodávajícímu nebudou peníze vydány ještě před splněním stanovených podmínek a že nedojde k vrácení peněz jejich složiteli.

Platba bez prostředníka není doporučována a nejeví se výhodná jak pro prodávající, tak pro kupující, jelikož neřeší případná rizika spojená s převodem vlastnictví nemovitostí.

Úschovu peněz poskytují pro fyzické osoby a podnikatele advokáti a notáři, jejichž úschovy jsou považované za nejbezpečnější ochranu peněz. Jako alternativu je za místo bezpečné úschovy kupní ceny považován vázaný či jistotní účet u zavedené a stabilní banky. Tuto službu mohou nabízet i samy realitní kanceláře.

Jednotlivé instituce se mezi sebou nejvíce liší výší poplatku a úrovní právního zajištění. Na dodržování pravidel úschovy dohlíží Komora notářů ČR a Česká advokátní komora. Notáři a advokáti musí mít ze zákona povinné pojištění odpovědnosti z výkonu povolání.
Riziko může nastat u realitních kanceláří, kde vyvstává možnost krachu a jelikož realitní kanceláře většinou nemají uzavřené pojištění odpovědnosti za způsobené škody jako mají advokáti nebo notáři, peníze by bylo nutné vymáhat soudní cestou nebo v rámci insolventního řízení.

Jak v praxi účet úschovy funguje?

Při využití úschovy u třetí osoby musí být sepsán protokol o přijetí peněz do úschovy. K vytvoření a podpisu smlouvy je nutná účast prodávajícího i kupujícího.

Do smlouvy je možné zakomponovat například podmínku týkající se úhrady daně z převodu nemovitosti. Tu je povinen zaplatit prodávající. Kupující zůstává jejím ručitelem, a tudíž je v jeho zájmu mít kontrolu nad tím, zda prodávající daň skutečně zaplatí. Pokud se stane, že se prodávající k úhradě nemá, může kupující vyzvat třetí stranu k tomu, aby prodávajícímu vyplatila kupní cenu sníženou o daň z převodu nemovitosti. 

Podmínky a poplatky úschovy

Podmínky a poplatky úschovy definuje zákon. Ceny za službu notářské úschovy se řídí vyhláškou ministerstva spravedlnosti 196/2001 Sb. Odměna notáře za notářský úkon přijetí peněz za účelem jejich vydání třetí osobě je stanovena vyhláškou a činí:

z prvních 100 000 Kč tarifní hodnoty ...............................................1,2 %,
z přebývající částky až do 500 000 Kč tarifní hodnoty .....................0,6 %,
z přebývající částky až do 1 000 000 Kč tarifní hodnoty ..................0,4 %,
z přebývající částky až do 10 000 000 Kč tarifní hodnoty ................0,2 %,
z přebývající částky až do 30 000 000 Kč tarifní hodnoty ................0,1 %, nejméně 1000 Kč.

V případě advokátní úschovy je cena stanovena smluvně, její výše je ale s notářskou úschovou srovnatelná. Odměna notáře nemůže být navýšena o úroky, které vznikly uložením na účtu v bance (přísluší prodávajícímu či kupujícímu, podle toho, jak jsou v protokolu o úschově upravena práva k uschované částce), kdežto advokáti si v úschovách většinou sjednávají, že vydají pouze předmět úschovy, úroky jim budou náležet jako součást odměny. V případě realitních kanceláří se můžete setkat s tím, že služba úschovy kupní ceny bude poskytnuta zdarma v rámci odměny za kompletní služby spojené s vyřízením celého obchodu.